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【新闻】全球房价拐点将至房地产年老色衰皮带线

发布时间:2020-10-19 01:29:57 阅读: 来源:灰浆泵厂家

据财经时报报道,欧洲最权威的房地产市场评估机构——英国皇家特许测量师协会,日前发布了最新的英国房屋价格价差指数:11月该指数为-48,即报告房价下跌的会员比报告房价上涨的会员多48%,这是价差指数12年来的最低值,同时也是它连续第7个月下跌。   作为发达国家房地产业的一个风向标,英国的房价走势引起了世界各国的普遍关注。   虽然目前并不存在着一个全球性的房地产市场,但全球经济一体化的趋势,使得不同国家间房地产市场的相关性正在不断增强。英国的今天,是否就是其他国家房地产业的明天?   房价飙升催生泡沫   提起房地产泡沫,人们记忆犹新的是上世纪九十年代初发生在日本的先例。八十年代末期,日本举国上下非理性的投资使得东京的房价如火箭般飞窜。然而,随之而来的房价暴跌,使得日本这一世界第二大经济实体陷入了长达十几年的经济困境,其痛苦的影响至今尚在。   从2001年起,英国的房价也走出了一波疯狂上涨的行情。短短的三年间,英国的房价增幅超过了60%。受此影响,英国的百万富翁数量也翻了一番。   疯狂的并不只是英国。根据国际货币基金组织的统计,在过去的7年中,欧洲一些主要国家的房屋价格在扣除通胀因素之后,普遍上涨了50%左右。与此同时,房地产价格与居民年均收入的比率、房价与租金的比率、住房信贷总额等数据,也都创下了历史新高。   在美国,虽然全美的房地产价格年均涨幅只有4%,但在波士顿、旧金山等地区,这一数字却突破了10%。从1995年以来,旧金山和纽约的房价累积涨幅分别高达70%和47%。即使在上世纪70年代末和80年代末两次出现房地产热时,其涨幅也只有现在的一半左右。   在亚洲,1997年的金融危机给房地产业带来的大萧条也已成为过去。当年被那场危机首先击中的泰国如今已是生机勃勃;韩国、香港和新加坡的房地产业也在迅速增长。其中最引人注目的还是经济高速发展的中国大陆。以上海为例,在过去的两年中,房屋均价每年都以超过20%的增幅攀升,在市中心的一些黄金地带,房价已升至三年前的2-3倍。丰厚的利润仍在吸引大批资金源源不断地涌入。尹伯成指出,从房价与收入之比、房价与租金之比、房价与成本之比等数据来看,上海目前的房价明显存在着泡沫,虽然情况尚未达到日本当年的严重程度。   房价的基础有多牢?   影响房价的因素很多,人口增加导致的需求增长、经济发展带来的收入增加、各国政府相关政策的变化等等都可能导致房价的波动。但全球范围内如此长时间、大幅度的房价上涨却极为罕见,背后的推动因素既有消费需求的增加,也有投机者的身影。   专家们认为,在一些工业化国家里,房价的迅速上涨主要来自富余资金的投资需求。近年来,全球股市持续走低,尤其是在美国的高科技股市神话破灭以后,大批资金流出股市,急于寻找合适的投资渠道。传统上一直较为平稳的房地产市场无疑成了这些资金的乐土。   耶鲁大学的经济学家罗伯特·希勒的一项研究成果显示,旧金山、洛杉矶、波士顿的绝大多数购房者都承认,购买房产是因为看好房地产市场的后势发展。罗伯特认为,如果房市的大多数购房者都是出于投资,那个这个市场就已经开始出现危险的泡沫了。   同样的情况在欧洲也存在,以英国为例,在过去3年里,股价下跌了40%,而房价却上涨了60%。股市作为经济基本面的一个直观反映,其走势与房价竟完全背道而驰,这让人们有理由相信,目前的高企的房价已经缺乏存在的基础。   同发达国家相比,亚洲一些发展中国家的房价上涨则可称得上是政策刺激、需求增长与投资拉动多重因素相混合的结果。在泰国,由于利率偏低,业内估计今后两年新增的房屋需求将达到两年前的一倍。新加坡和香港的房市也在政府刺激经济增长政策的作用下,供需两旺,欣欣向荣。   在高额利润和巨大需求的共同推动下,近两年中国的房地产市场可谓超常规发展。据统计,2004年1至6月,全国房地产投资的增长速度达32.9%,是GDP增长速度的4倍,已经显现出过热迹象。   与此同时,在一些大城市,购房者的主力已经由本地居民转为外地居民,而其购房的主要目的则是投资获利。上海市供电部门今年四月公布的一项调查显示,在黄浦、静安、徐汇、长宁等四个中心城区,因无人居住而拖欠电费的住宅就高达4.3万套。其中大部分业主都是外地人,不在上海居住。有业内人士估计,目前上海的购房者中,超过30%的人属期待房价继续上涨以便售出获利的投机者,这一比例远远超过了20%的国际警戒线。   太阳也会落山   国际货币基金组织今年9月公布的一项研究报告称,随着全球范围内房地产价格近年来的持续攀升,目前世界大多数国家的房价正面临着回调,而房价的大幅下滑则可能影响到全球经济的健康运行。   摩根士丹利估算,世界25%的经济中目前存在房地产泡沫,另外40%的地区处于“泡沫预警”状态。换句话说,目前全世界大约2/3的国家和地区或者已经产生或者正面临出现房地产泡沫,而其中就包括中国。   《纽约时报》不久前也发表文章指出,在上海,大约有1/6的高级住宅是没有人住的;在北京为1/4;在深圳附近为1/3。而且在未来的几年里,房屋的空置率还会在目前的基础上大幅增加。预计在未来的两年内,办公楼的供给将猛增50%。   复旦大学房地产研究中心主任尹伯成认为,上海房地产泡沫的产生主要有三方面的原因,一是商人的逐利行为,二是扭曲的金融利率,三是政府的“托市”政策。   他说,房地产业对上海经济的支柱作用极为明显。2003年,上海房地产业对GDP的贡献达到7.4%。近年来,上海市政府出台了一系列政策扶持房地产业的发展,市政府领导也多次公开发言,为房价上涨“摇旗呐喊”。他认为,在上海经济转型尚未完成之前,房价的上涨增加了地方财政收入,支付了当前的改革成本,有着其积极的一面。但连续两年的暴涨,由此积累的金融和社会风险己到了不容忽视的地步。   也许正如英国《经济学家》杂志的一篇文章所言,房地产业曾经像太阳一样充满了希望。不过,即使是太阳也有落山的那一天。

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