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广州城区房租最高涨了1000元二房东租房翻新转租【综合看点】

发布时间:2019-09-30 15:51:09 阅读: 来源:灰浆泵厂家

在一线城市的广州,外来人口众多,在城市立身首先需要解决的就是住房问题。于是,一些投资客开始将目光瞄准租房市场,从房主手中将房子租到手,重新装修后,摇身一变“二房东”,赚取租金收益,相比直接买房放租的高成本投入,这种“以租代买”的新兴“房屋理财”方式,也在广州租房市场悄然兴起。

个人投资客:“老旧小”翻新后再出租

“今年租房市场租金上涨比较快,一些投资者开始瞄准租房市场。”从事多年二手房地产经纪的李超表示,相比去年,今年以来,中心区租金均价上涨了500~1000元/月以上,外围区租金上涨了300~500元/月。李超解释,随着广州二手房市场的升温,成交量保持在高位,卖房的业主增多,租房市场的房源减少,供求关系紧张,租金上涨幅度很大。租金上涨,让投资者看到了租房市场的未来价值,想要分享租房市场的“大蛋糕”,租房市场涌现了投资客的身影。

李超介绍,同为放租获得收入,之前投资客通常是买房后转租。今年租房市场中的投资客,出现从房主手中取得房屋租赁权,对房子进行装修升级改造后自行出租的现象,中心老城区的“老旧小”小区楼梯楼和城中村成其主战场。

相关网站负责人表示,事实上,装修档次的高低并不是影响租金的决定性因素,租金水平主要由地段决定。以崔先生为例,每套住房2万元的装修经费并不属于高档装修,房屋装修后,租金涨幅40%,主要凭借的是地段优势。五羊新城板块,靠近珠江新城cbd,该地段的租金水平位居全市前列。老房改造后,地段傍身后,升值空间增大。其次,中心区的老旧楼梯楼,原先价格较低,和电梯楼租金差别在1000~2000元/月,装修改造后能够实现高涨幅。如果同样是电梯楼的话,同地段价格相差在1000元以内,装修前后租金不会有太大差别。因此,中心区“老旧小”的楼梯楼备受投资客青睐。

企业投资客:低成本租用“村屋”转租

个人投资客受限于资金和精力有限,以少数几个房源为主;而公寓成为租房新热点,尤其是城中村的村屋改造,比如天河的岑村、石牌、车陂、员村等。

李超介绍,城中村村屋改造以公司企业投资运营为主,七成以上都是将整栋楼从房主手中租过来,然后进行整体的装修改造,统一配置家居、电器,打造酒店式管理公寓。比如乐窝、红璞公寓,整栋楼大规模装修,需要大量资金支持。以一栋楼40间房子为例,每间改造2万元,需要80万元装修投入;如果100套房源,需要200万元装修投入。城中村一室一厅装修后租金为1500~2000元/月;而改造前,市场租金为500~1000元/月,每月租金上涨了500元以上,涨幅为50%左右。不过,李超算了一笔账,一个改造前租金为800元/月的村屋,变身公寓后,租金涨到1600元/月,每月多收租800元,租金涨幅50%,但2万元的装修费用需要25个月才能收回成本,也就意味着2年1个月后投资者才能盈利。因此,即使村屋改造后租金涨幅很大,装修成本收回的周期比较长,属于长期投资,加之前期投入大量的装修成本和人力物力,需要资金实力较强的公司来进行投资。

有关人士分析,客租房翻新后转租,相比购房后转租,从房主手中租赁更能节省投资成本。但个人投资客需要面临如何找寻房源、资金运作和精力有限等难题,适合短期投资;而企业性质投资客,发展长远,资金投入大,回本周期长,适合长期投资。此外,无论是长期还是短期投资,最重要的是确定房屋的产权,租赁合同的房主是房屋的真正业主,才能有效行使装修改造权利,和房主合租保持长期稳定的合作关系,如果业主中途想要收回房源,装修成本及其它前期投入就属于无效投资了。这种风险需要注意。

投资故事:转租一年多赚8万

市民崔先生手头有资金200万元,打算投资房产,发现资金有限,只能在中心区购买小户型老旧楼梯楼,或者投身外围区域的楼市,听到公司有同事抱怨房租又涨了时,他觉得租房市场或许是个不错的选择,于是开始寻找房源。由于其父母在五羊新村板块有一套老旧二居室的小户型住房,楼梯楼楼龄久,出租出去后,租金2500~3000元/月,而该地段相同户型的电梯楼,租金水平已达到4500元/月左右,价格相差了近一倍。崔先生觉得有很大的租金上涨空间,于是联系该楼栋的老邻居,以2500元/月的价格租了5套房源,为期3年,每年租金上涨10%;崔先生将住房添加了空调、冰箱等全新配套后,5套住房共计花了10万元左右,趁着6、7月份毕业季租房火热期,他新装修的房源很快吸引了租客,最终以3500元/月的租出去,每月共计收租17500元。重新装修后,房租每月上涨了1000元,涨幅为40%。

崔先生算了一笔账,虽然给房主的租金每年上涨10%,他对市中心的租房市场仍有信心,相信年涨幅额度不会低于10%,可以相互抵消。那么5套住房每月收租17500元,付给房主12500元后,每月差价5000元,需要1年8个月能还清10万元的装修费,剩余的1年4个月,崔先生能赚8万元。

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